农村“宅基地”明确可继承,但不能买地、不能交易

“顿时就非常开心,后面虽然一整天都忙来忙去的,但就是觉得开心。有时忙忘了为啥这么开心,一想起是这事儿,又更开心了。”长沙的刘小姐,这样形容她看到“城镇户口可以继承农村宅基地”新闻时的心情。

明确!城镇户口可继承农村“宅基地”

近日,自然资源部经商住建部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局等7部委共同研究,对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复。

其中,就该建议中提到的“关于农村宅基地使用权登记问题”,答复明确:农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。

《不动产登记操作规范(试行)》明确规定,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

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(自然资源部官网截图)

从上述答复来看,明确了以下几个问题:

农民的宅基地使用权可由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权。

农村宅基地不能被单独继承,即地上必须附有房子才可继承。

记者了解到,早在2016年,原国土资源部就出台了《不动产登记操作规范(试行)》,其中明确规定,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。相关规定与此次回复中的提法一致。

开心!落叶可归根了

“这个问题蛮现实的,我们家除了我爸妈,其他人全是城镇户口,爸妈都80多了,老家房子以后怎么处置,一直心悬着。”刘小姐姐妹3人,全都是大学生,毕业后分别在一二线城市安家落户,姐妹几个都过得挺不错,前些年,3姐妹一人花了几十万,在乡下老家修了个大房子,“一是让父母住得舒服,二是我们逢年过节回家也有个落脚的地方。”

这个房子虽然是三姐妹出钱出力,但三姐妹户口都不在老家,只能以父亲的名义办不动产登记证。刘小姐表示,房子盖好后,她们姐妹几个回家的频次都大大增加了,能凑到三天以上的假期都会携家带口回老家,其乐融融。但欢聚时也有隐忧,父母百年之后,她们还能回这个老家吗?这个房子还会属于她们姐妹吗?为此,她也咨询了一些人士,得到的答复是没有明确规定,但在实际操作中,一般可以继承。话虽如此,心里总不踏实,这次自然资源部的答复,等于给她吃了一颗定心丸。

家住深圳的李先生,去年刚在老家建了一栋近百万的房子,在办宅基地报批审建工作时,他已感受到有关部门对于宅基地审批工作非常严谨,对于面积、施工图纸等都审得很严格,“比如说,我父母户口本上有几口人,那么就需要严格按照人均面积报批宅基地,一平方都不能多。而且是在房子建好之后,政府再派人上门丈量实际占地面积,如果超标了,就无法办证。”此外,在李先生办手续时,工作人员反复向他强调,房子建好之后,不得有加建行为,他本来是想先盖一层的,想到以后不能加盖,只好提高预算,盖了两层半。

他现在一家四口都是深圳户籍,作为家里的独生子,他希望孩子长大后,可以回老家生活,“我还是喜欢有自家的房子,门口有菜地,后面有山水,夏天在家门口乘凉吃晚饭,冬天烤火煨红薯,这才是我记忆中老家的味道。这下好了,以后老家的房子名正言顺是我的,住得也更安心了。”

注意!买地建房、交易都不行

七部门的答复一经公布,就引起了网友们的广泛叫好,但也有一些新的疑惑:城镇户口可以继承农村宅基地了,是不是意味着城里人也能下乡买地建房了?能否对房子进行翻建、改建、扩建?房屋是否可以出租、出卖?继承之后是否可以再继承……

对于想去乡下买地建房的城里人来说,显然是不可能的。2019年发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》早已明确指出,宅基地是农村村民的基本居住保障,严禁城镇居民到农村购买宅基地,严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆,严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

按照土地管理法第六十二条规定,农村村民出卖、出租、赠与住宅后,再申请宅基地的,不予批准。

至于能否改建、重建,目前没有明确的法律或规定。实践来看,不同的地方有不同的做法,但是修缮房屋则一般没有限制。有一些地方,改建和重建需要进行申请或者村集体同意。

关于继承之后是否可以再继承的问题,农村宅基地不能继承,农房可以依法继承。《民法典》规定,农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离,宅基地所有权属于农民集体,宅基地使用权和房屋所有权属于农户。农户消亡时,权利主体不再存在,宅基地使用权灭失。同时,根据继承法的有关规定,被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离,继承人继承房屋取得房屋所有权后,可以依法使用宅基地,但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

也就是说,由于宅基地所有权属于村集体,所以老家的房子若常年没人修缮,房子自然倒塌,或者被判定为不能居住的危房时,村集体是有权收回宅基地的,这时房子自然也无法再继承了。按照规定,空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不再确定土地使用权,集体收回宅基地使用权。

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